کارشناس املاک و مستغلات

*بورس تخصصی خرید و فروش آپارتمان

*بورس تخصصی پیش فروش آپارتمان و واحد های سند تفکیکی

*بورس تخصصی خرید و فروش زمین های سایت دادگستری بهارستان

*خرید و فروش زمین در فازهای1و2و3

*خرید و فروش زمین در اراضی شرق

*خرید و فروش زمین های المپیک و تک جم

*خرید و فروش تخصصی مسکن مهر بهارستان

*خرید و فروش منازل ویلایی

*خرید و فروش اماکن تجاری

*خرید و فروش باغ و ویلا 

و

*خدمات رهن واجاره املاک ......

...

تلفن تماس مدیریت 09132130431

 (ناظم)

ایمیل baharestan.maskan@yahoo.com

ساعت تماس و مشاوره:

صبح:7:30الی14

عصر:16:30الی23

...

کانال تلگرام بانک اطلاعات املاک در شهر بهارستان

https://t.me/amlaknazem

جهت اطلاع از :

آخرین اخبار و تحولات بازار مسکن

آخرین فایل های خرید و فروش املاک در شهر بهارستان

آخرین فایل های رهن واجاره ی املاک در شهر بهارستان

همین الان به کانال تلگرام ما بپیوندید

لینک ورود به کانال واتس اپ:

https://chat.whatsapp.com/ARVyyXbrURmFVARtAicSwz 

*تازه ترین فایل های خرید و فروش از سراسر استان اصفهان را در گروه واتس اپ ما ببینید *

املاک #املاک_در_بهارستان #مشاور_املاک_در_بهارستان #کانال_تلگرام_املاک_بهارستان_اصفهان#املاک #مشاور_املاک #کارشناس_املاک #بانک_املاک #دادگستری #جانبازان #اراضی_شرق #المپیک #آپارتمان #تفکیکی #پیش_فروش #فاز1 #فاز2 #فاز3 #ویلایی #تجاری #اداری #رهن_ #اجاره #09132130431

⚖️قولنامه ای را دیدم در خیابان شاهپور درباره فروش ۲۰ هزار متر زمین قولنامه را در حدود شاید ۶۰ سال پیش نوشته بودند. قیمت زمین به نرخ روز حدود یک تومان یا در همین حدود بود. خریدار ظرف این مدت حرفی نزده بود، طرف دیگر هم گمان کرده بود خریدار منصرف شده است ولی حالا بعد از ۵۰ ، ۶۰ سال که قیمت زمینها سر به آسمان زده اقامه دعوا کرده است و الزام فروشنده را میخواهد در این دعوا آیا بر مبنای قولنامه و با همان بهای مسخره باید حکم به الزام مالک داد؟

📝متأسفانه دیدم محکمه ای بدون توجه به تغییر شرایط رأی به الزام مالک داده است، در حالی که وقتی طرفین قیمتی را معین می کنند و به توافقی میرسند این توافق برای همیشه نیست هیچ چیز در جهان دائمی نیست توافق نیز به طور صریح یا ضمنی محدود به مهلتی است. اگر در قولنامه مهلتی معین شده باشد که باید در پایان آن مهلت تعهدات طرفین از بین برود.

📗اگر هم مهلت تعیین نشده باشد، مهلت متعارف تا زمانی است که قیمت ها قابل پیش بینی است نه برای ابد طبیعی است تعهد مورث که قیمت را یک تومان معین کرده است، با تغییر شرایط عرفی ماهیت خود را از دست داده است. آنچه به جای مانده دیگر آن قرارداد پیشین نیست.

✍🏻✍🏻✍🏻دکتر ناصر کاتوزیان، مقاله تفسیر قرارداد

⚜⚜⚜مطالعه این مورد که تلفیق حقوق مدنی ، آیین دادرسی و حقوق اراضی است به شدت استدلال ما‌ حقوقی ها را تقویت میکند.

🎯🎯🎯به زودی رای این مورد رو هم به اشتراک میگذاریم. اما اینجا به زبان خیلی ساده توضیح میدم.

✍اداره جهاد کشاورزی خوزستان با حبیب قرارداد اجاره زمین مزروعی ۱۰ هکتاری منعقد کرده است.

✍در قرارداد اجاره شرط شده است که مستاجر ( حبیب) حق انتقال مورد اجاره به دیگری را بدون اذن جهاد ندارد و اگر این امر صورت بگیرد ، جهاد حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

✍حبیب، عین مستاجره را به علی ( مستاجر دوم و مستاجر مالک اصلی ) اجاره میدهد.

✍علی بعدا زمین زراعی را به برادرش صمد اجاره میدهد. صمد هم زمین را به محمد اجاره میدهد.

✍خود جهاد بعدا با محمد قرارداد اجاره طرح افزایش گندم منعقد کرده است.

✍حبیب یعنی مستاجر اول، دعوای ابطال قرارداد را به طرفیت علی مطرح کرده است.‌چون گفته این ملک مال جهاد بوده است و مستحق اللغیر بوده است.

✍ اما محمد ( مستاجر آخری) هم به عنوان وارد ثالث تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت دو‌ مستاجر قبلی ( علی و صمد) را درخواست نموده است و گفته خود جهاد رضایت داشته به این اقدام و من مبلغ اجاره سنگینی دادم و استناد کرده به اصل آزادی قراردادها.

✍در ضمن عنوان کرده در عرف این گونه قراردادها رواج دارد و اداره جهاد کشاورزی اگر میخواست میتوانست تحت عنوان ابطال معامله فضولی، قرارداد بین حبیب و علی را ابطال کند که نکرده است.

📌 بدون این اقدامات ملک نخری بهتره‼️

۱- مالکیت ملک را دقیق بررسی و استعلام بگیرید.

۲- شرایط فسخ را حتما در قرارداد تعیین کنید .

۳- برای تاخیر در انجام تعهدات خسارتی را

در نظر بگیرید

۴- مطالبه مفاصا حساب از فروشنده

۵- جانمایی دقیق ملک انجام دهید .

۶- هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک ، وجه

کامل را به فروشنده پرداخت نکنید

۶- به توافقات شفاهی بسنده نکنید و حتما آنها

را به صورت کتبی در قرارداد خود بیاورید.

👈👈

✍امضا نکردن تمام صفحات قرارداد

امضا نداشتن حتی یکی از صفحات قرارداد می‌تونه باعث خدشه دار شدن قرارداد گردد.

🖌️درج نکردن مشخصات دفترخانه

عدم تعیین دفترخانه برای تنظیم و انتقال سند رسمی ملک باعث میشه هر یک از طرفین، به همین علت، دلایل واهی برای تنظیم سند بیاورند و در روز مشخص شده در دفترخانه حاضر نگردند.

🖍️ عدم تعیین مدت معین برای حق فسخ

حق فسخ ای که در قرارداد تحت شرایط قرار می دهید؛ باید مدت دار باشد در غیر این صورت هم شرط فسخ باطله و هم قرارداد و طرف مقابلتون به راحتی میتونه به همین مورد برای ابطال قرارداد استناد کنه.

🖌️تعیین وجه التزام نا متعارف

تعیین وجه التزام و خسارت یکی از مهمترین مفاد قرارداد است؛ اما زمانی که خسارت خارج از عرف و توان طرفین باشه مثلاً تعیین روزانه ۵ میلیون وجه‌التزام، خارج از حد عرفی بوده و عملا این خسارت قابلیت اجرایی خودش را از دست میدهد.

🖍️عدم درج اثر انگشت

اکثرا در قراردادها میبینم که فقط امضای طرفین هست اما حتما باید اثر انگشت در کنار امضا باشد چون در موارد زیادی تشخیص اصالت امضا مشخص نیست و همین باعث دردسر میشه؛ پس صرفا به امضا اکتفا نکنید و حتما همراه با اثر انگشت زیر تمام صفحه های قرارداد رو امضا کنند.

#قرارداد

#حقوق_وکالت

#قرارداد پ_مشارکت_در_ساخت

👈👈 اسقاط کافه خیارات به چه معناست؟؟؟

✅ به این جمله دقت کنید : اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هر چند فاحش یا افحش از طرفین بعمل آمد.

✅ این جمله کلیدی که در اکثر قراردادهای معاملاتی می آید بدین معناست که:

✍ طرفین کلیه اختیارات فسخ قرارداد، از جمله ادعای متضرر شدن را از خود ساقط کردند و دیگر نمی توانند تحت هیچ شرایطی ادعای فسخ کنند حتی اگر این ضرر بزرگ و قابل چشم پوشی نباشد،

👌 مثلا بگویند: این ملک را خیلی گران خریدم. یا خیلی ارزان فروختم. یا بگوید این خانه دارای عیوب و ایرادات مختلف است. یا چون بها وثمن معامله را ندادی پس قرارداد را فسخ میکنم و...

#حقوقی

#قرارداد

👈👈 عبارت اسقاط کافه خیارات به چه معنا است؟

✍این عبارت که امروزه در متن قراردادها به کرات از ان استفاده میشود و عبارتی بسیار ساده انگاشته میشود به چه معنا است؟

👌اصل پایبندی به مفاد یک قرارداد در قانون و حتی عرف وجود دارد و طرفین یک قرارداد موظف و مکلف به انجام تعهدات ناشی از آن قرارداد می باشند؛ اما قانونگذار در مواردی حق فسخ و ابطال قرارداد را پیش بینی نموده است که از آن جمله خیار مجلس، خیار غبن، خیار شرط، خیار عیب، خیار تدلیس و.... که توضیح و توصیف هر یک نیاز به بررسی دقیق دارد.

1⃣«اسقاط کافه خیارات» در لغت به معنای ساقط کردن کلیه اختیاراتی است که در قانون برای فسخ یک قرارداد پیش بینی شده است .

#قرارداد

#قوه‌‌_قضاییه

👈👈معیارهای تعیین حق کسب و پیشه

✍اداره حقوقی قوه قضائیه طی نظریه مشورتی شماره 7/1403/269 تاریخ 8 آبان 1403، تعیین درصدی از قیمت ملک تجاری به عنوان حق کسب و پیشه را ملاک نادرستی برای قیمت گذاری دانسته و تاکید کرده است که حق یادشده باید بر اساس معیارهایی مشخص تعیین گردد.

✅معیار های تعیین شده در نظریه مشورتی فوق عبارتند از:

1⃣طول مدت اشتغال مستأجر به کسب یا پیشه یا تجارت در مورد اجاره.

2⃣حسن شهرت مستأجر که در معروف نمودن محل اجاره مؤثر واقع شده.

3⃣میزان مشتریان دائم که ناشی از فعالیت مثبت و حسن عمل و مدیریت و ابتکار مستأجر است

4⃣نوع کسب یا پیشه یا تجارت.

5⃣نوع بنا وکمیت و کیفیت آن.

6⃣ موقعیت محلی ملک.

7⃣تجهیزات و امکانات ملک.

8⃣مخارجی که مستأجر در آماده کردن محل کرده است مانندقفسه‌بندی و تزئینات داخلی.

#حق_کسب_پیشه

#قوه‌_قضاییه

#اداره_حقوقی

👈👈:

1️⃣انفساخ ، انحلال قهری است.بدین معنا که عقد، بدون نیاز به عمل حقوقی اضافی، خود به خود از بین می رود و حق انتخاب برای طرفین یا دادگاه باقی نمی ماند.به این معنا که عقد بدون اراده طرفین منحل می شود.قهری بودن انحلال ، منافاتی با ارادی بودن سبب آن ندارد. مثلاً ممکن است طرفین قبلاً تراضی کنند که سه ماه بعد عقد خود به خود، منفسخ شود.

2️⃣انفساخ عقد را به اعتبار نقشی که اراده در آن دارد، می توان به سه گروه تقسیم کرد:

الف:انفساخی که به طور مستقیم ناشی از اراده صریح طرفین عقد است.مانند اجاره ای که پس از پایان مدت یک سال خود به خود از بین برود.

ب:انفساخی که ناشی از حکم قانونگذار است اما به گونه ای است که قانونگذار، اراده ضمنی و مفروض طرفین عقد را اجرا می کند، مثل تلف مبیع قبل از قبض موضوع ماده ۳۸۷قانون مدنی که اگر مبیع قبل از قبض تلف شود، عقد فسخ می شود، این انفساخ ناشی از اراده ضمنی طرفین است که اگر مبیع از بین رفت، دیگر تعهد از بین می رود.

ج:انفساخی که ناشی از حکم قانونگذار است اما هدف آن تأمین پایگاه اراده و تراضی است.مانند انحلال همه قراردادهای جایز در صورت فوت یا حجر یکی از متعاقدین.

✳️تفاسخ یا اقاله در اصطلاح به معنای برانداختن و برهم زدن معامله با تراضی و سازش طرفین معامله است و به جهت اینکه رضایت طرفین در آن شرط شده، از آن به تفاسخ و تقایل نیز تعبیر شده است.اقاله فقط در عقود لازم قابل اجرا است.عقد لازم عقدی لازم الاجرا است که طرفین نمی توانند به دلخواه خود آن را فسخ کنند و از بین ببرند.اقاله را برای عقد جایز نمی توان اجرا کرد. عقد جایز عقدی است که طرفین هر وقت بخواهند می توانند آن را منحل کنند.اقاله راه حلی برای انحلال ناپذیری عقود لازم است.در تعریف اقاله قانونگذار عنوان داشته است که اقاله، تراضی دو طرف عقد لازم برای انحلال آن یا برهم زدن عقد لازم با توافق طرفین است.فسخ که به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می شود، در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث است.موضوع فسخ قرارداد، اختصاص به عقود لازم دارد زیرا در عقود جایز هر کدام از طرفین می تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم زند.

3️⃣فسخ ، انشای یک طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعی ایقاع است یعنی اینکه یک طرف به طور مستقل می تواند حق فسخ خود را اعمال کند؛ بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل، ایقاع گفته می شود.طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند.مثل اینکه شخصی اتومبیلی به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند.به این حق اصطلاحاً خیار شرط گفته می شود.همان طور که در مواد ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی به آن اشاره شده است.قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته، از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه ای اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست؛ که در اینجا به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

#فسخ-قرارداد

#قرارداد

#تفاوت_فسخ-انفساخ

📌مهم‌ترین سایت‌های استعلام معاملات املاک:

۱. استعلام توقیفی ملک یا ممنوع المعامله بودن فروشنده: www.ssaa.ir

۲. استعلام وضعیت اعتباری صادر کننده چک صیادی: 4040701701

۳. استعلام اصالت شرکت‌ها: www.ilenc.ir

۴. استعلام وکالت‌نامه‌های تنظیم‌شده در ایران: www.ssaa.ir

۵. استعلام وکالت‌نامه و سندهایی که در خارج ایران تنظیم شده‌اند: www.mikhak.mfa.gov.ir

۶. استعلام تاییدیه کدپستی: epostcode.post.ir

۷. استعلام ملی بودن یا نبودن ملک: مراجعه حضوری به اداره منابع طبیعی و وقوع ملک.

🕵‍♂@Aghaye_Eghtesad

😷بانک اطلاعات املاک در شهر بهارستان😷:

📌قواعد خریدوقیمت گذاری آپارتمان بدون پارکینگ وبدون آسانسور

📌اگر صاحب خانه مبلغ ودیعه را پس نداد چه کنیم؟

🚨موقع خرید و فروش خونه ، خیلی حواستون به این مشخصات سند باشه.

برای مطالعه مشروح این مطالب مهم ملکی هم اکنون به کانال تلگرام ما بپیوندید

🔷 یک فعال بازار مسکن راهکار کاهش پرونده‌های قضایی در حوزه معاملات مسکن را تشریح کرد.

🔹پیمان بغدادی، کارشناس بازار مسکن معتقد است که اگر رفع خلأ چندین ساله در سامانه کد رهگیری با همکاری سازمان اسناد کشور به جای حذف اسناد عادی جهت شفافیت در معاملات و اسناد عادی انجام می‌گرفت (که متأسفانه صورت نگرفته) می‌توانست دست کم از تراکم تعداد پرونده‌های قضایی بکاهد.

🔹او با طرح این پرسش که «چرا سازمان ثبت اسناد و املاک به جهت شفافیت در ثبت معاملات املاک به سامانه کد رهگیری متصل نشده است؟»، گفت: ‌گرفتن کد رهگیری بر معاملات در اسناد عادی به جهت در دسترس بودن اطلاعات همانند سازمان پست و ثبت احوال و شهرداری و.... توانسته در روند شفافیت در معاملات خرید و فروش و اجاره از سال 1387 تأثیر زیادی بر شفافیت بر معاملات بگذارد که ثبت آن توسط مشاورین املاک انجام گرفته و همکاری لازم را هم با توجه به اینکه این ابزار به جهت شفافیت و به جهت آماری کمک زیادی به دولت و مردم داشته انجام داده است.

🔹 اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت.

🔹طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ و اگر معلوم شود که بیشتر است فروشنده می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا كمي رضايت دهند.

در صورت خودداری مالک یا مستاجر از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهار نامه به او ابلاغ می کند و و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نام سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کند.

در اینجا باید توجه داشت که منظور، فقط خدمات مشترک است؛ پس مدیر نمی تواند برق یا آب اختصاصی همسایه متخلف را قطع کند.

پس برای قطع خدمات مشترک باید به دو نکته توجه داشت:

✳️ برگ اظهارنامه برای امتناع کننده از طریق دادگستری فرستاده شود و ده روز از تاریخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالک یا مستاجر از پرداخت شارژ امتناع کند.

✳️ مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را.

بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالا خدمات مشترک را قطع کند خودش قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محکوم می شود. (ماده 690 قانون مجازات اسلامی)

 اگر مالک یا مستاجر علیرغم قطع خدمات مشترک باز هم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده که در بالا از آن صحبت کردیم علیه شخص امتناع کننده اجرائیه صادر کرده و آنرا اجرا می کند.

در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد مدیر ساختمان می تواند به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست بدهد.

دادگاه به این گونه شکایت ها خارج از نوبت رسیگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد.

🔴 اگر خانه‌ای را خریده‌اید و در سند عادی یا همان مبایعه‌نامه آن قید شده است که فروشنده ملزم به واگذاری خانه، همراه با پارکینگ و انباری به شماست، اما زمان تحویل، فروشنده از انجام این کار خودداری می‌کند و خانه‌ای بدون پارکینگ به شما تحویل می‌دهد، اصلا خودتان را ناراحت و نگران نکنید، به راحتی می‌توانید علیه او اقامه دعوی کنید و حقتان را بگیرید.

🔺 برای این کار باید به دادگاه مراجعه و دادخواست «الزام به انجام تعهد» بدهید.

🔺 طبق این دادخواست، دادگاه خریدار را مجبور و ملزم به ارایه خدماتی که در سند قید شده است، می‌کند.

🔺 حتی اگر فروشنده، فضای پارکینگ را در ساختمان پیش‌بینی نکرده باشد، باید مبلغ آن را به خریدار بپردازد و این مبلغ نیز با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود.

🔺 زیرا قیمت پارکینگ در هر منطقه‌ای از شهر متفاوت است و بنابراین بستگی به ارزش منطقه‌ای آپارتمان، رقمی که به شما تعلق می‌گیرد کم یا زیاد می‌شود.

🔺 بسیار پیش می‌آید که در زمان خرید آپارتمانی، متوجه می‌شوید واحدی که قصد خریدش را دارید، پارکینگ ندارد. 

🔺 شاید از خود می‌پرسید که چطور می‌شود واحدی پارکینگ نداشته باشد یا در اصل، پارکینگ چگونه بین واحدها تقسیم می‌شود؟

♦️ در این مورد خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود:

🔺 صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید. صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است.

🔺 به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند

⚪️در صورتی که به هر دلیل، مثلا پاس نشدن یکی از چک ها، حق فسخ معامله را پیدا می کنید، تا زمان صدور حکم قطعی از دادگاه مبنی بر اعلام فسخ، اقدام به فروش مجدد همان مال نکنید. در غیر این صورت متهم به فروش مال غیر خواهید شد.

🔴اگر ملکی را با فروشنامه عادی می خرید، حتما دلیل مالکیت او را، که همان فروشنامه خریداری او و مالکین قبل از او است، را از وی مطالبه کنید.

بدون در دست داشتن این اسناد، اثبات مالکیت شما در آینده، کاری دشوار و حتی غیر ممکن خواهد بود.

🔵پس از انجام معامله ملکی و در زمان تهیه مقدمات انتقال سند، دفترخانه اسناد رسمی، شما را جهت پرداخت مالیات به اداره دارایی معرفی می کند.

⚪️اگر پس از پرداخت مالیات، به هر دلیلی معامله به هم خورد، حتما نامه ای را از دفترخانه مبنی بر تایید عدم ثبت معامله اخذ نمایید و کتبا از اداره دارایی درخواست کنید مالیات پرداختی را به شما بازگردانند.

در چنین مواردی، اداره دارایی مکلف است ظرف 15 روز مالیات پرداختی را بازگرداند.

🔴پس از انجام معامله، نسخه قرارداد متعلق به خود را دریافت کنید و آن را نزد طرف و یا واسطه انجام معامله مثل مشاور املاک، باقی نگذارید.

🔵همچنین در صورت متعدد بودن خریداران یا فروشندگان ، نسخ قرارداد طوری تنظیم گردد که هریک از آنان یک نسخه دریافت نمایند.

⚪️وقتی می خواهید معامله ملکی انجام دهید، بی جهت برای پرداخت نکردن مالیات، سعی نکنید قیمت معامله را پایین تر از مقدار واقعی قید کنید!

🔴کمیسیونی به نام کمیسیون تقویم، تمام مناطق شهری را ارزش گذاری کرده و هر سال هم در آن تجدیدنظر می کند. بنابراین مالیات شما بر اساس آن  تعیین می شود؛ نه بر مبنای قیمتی که شما در مبایعه نامه قید می کنید.

🔵انجام معامله بدون تنظیم سند رسمی و همچنین تنظیم معامله در قالبی غیر از عقد بیع (صلح، هبه و ...) نیز تاثیری در نپرداختن مالیات ندارد

باقر‌پور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی عمرانی:

🔹در فضای مجازی تبلیغاتی در رابطه با پیش فروش واحدهای مسکونی با قیمت پایین منتشر شده است.

🔹 این موضوع خود می تواند زنگ خطری برای از بین رفتن سرمایه های مردم باشد.

🔹اگر مردم قصد سرمایه گذاری در این واحد‌ها را دارند باید ابتدا اصل سند مالکیت را به صورت پشت و رو رویت کنند.

🔹اگر شخصی ملک خود را به شکل قولنامه‌ای بفروشد و چکی به تاریخ روز بعد از تنظیم قرداد تحویل بگیرد، در صورتی که حساب خریدار خالی باشد و چک معامله نقد نشود، در کمال حیرت فروشنده، نمی‌تواند معامله را فسخ کند! 

🔹حتی اگر در دادگاه شکایتی ثبت شود، قانون و دادگاه از فروشنده حمایت نمی‌کند و می‌گوید از لحظه‌ای که قولنامه فروش را امضا کردید، شما مالک ملک نیستید و فقط مالک چک هستید و می‌توانید با طرح شکایت، وجه چک را به صورت قانونی از خریدار ملک مطالبه کنید.

🔹می‌توانید برای اطمینان از نقد شدن چک‌ها، شروطی را در قرارداد منعقده وارد و در آن قید کنید که در صورت نقد نشدن وجه چک، اختیار فسخ معامله را دارید.

‌

۴مورد زیر برای تشخیص سن ساختمان میتونن بهمون کمک کنن 

‌1⃣دستور نقشه و پروانه ساختمان

2⃣تاریخ نصب کنتور

3⃣پایان کار

4⃣پرس و جو از شهرداری

‌🔹 پایانکار تقریبا میتونه مرجع خوبی باشه.

‌🔹 کنتور خیلی قابل استناد نیست چون یا اول یا وسط یا انتهای پروژه نصب میشه.

‌🔹 ملاک بانک‌ها پروانه ساختمان هست.

‌‌🔹 اطلاعات ساخت و ساز تمام ملک‌ها در شهرداری موجود هستش، میتونید با مراجعه ‌ی حضوری و پیگیری از کارکنان، سن ساختمونتون رو متوجه بشید.

‌

🔺 همواره با فرا رسیدن ایام نوروز و فصل بهار ، بازار خرید و فروش ویلا و زمین در شهرها و مناطق روستایی شمال کشور رونق می گیرد و دلالان با تبلیغات جذابی چون قیمت های نازل ، فروش اقساطی ، ظاهر جذاب و... شروع به توراندازی برای جذب خریداران در سایتها ، روزنامه ها و حتی کانالهای مختلف تلگرامی می نمایند.

🔺 اما این بازار خرید و فروش ویلا همواره برای خریداران دارای مخاطراتی است . 

🔺 یکی از این مخاطرات در خصوص تلاش دستگاههای مسئول برای مبارزه با ساخت و سازهای غیرمجاز در اراضی سبز است . 

🔺 به گفته مشاور و نماینده تام الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت المال در اراضی و منابع طبیعی ، حکم قلع و قمع بسیاری از ویلاهای مناطق شمالی که در حال حاضر توسط دلالان و بصورت حراج و قسطی بفروش می‌رسند ، صادر شده . 

🔺 در ماده یکم حفظ کاربری اراضی تاکید شده است « به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم و بهره‌وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است » 

🔺 مشاوران و دلالان املاک وظیفه نزدیک کردن دو طرف معامله را دارند و در خصوص اصل معامله هیچ ‌مسئولیتی ندارند . 

🔺 بنابراین خریدار ویلا باید از مراجع مختلفی نسبت به سلامت حقوقی و ثبتی ویلا یا زمین مورد نظر اطمینان حاصل کند . 

🔺 داشتن سند شورایی و امضای شورای روستا و دهیاری و همچنین کد رهگیری یا امضای معتمدان محلی دلیلی بر صحت معامله نیست و معیار فقط استعلام از مراجع قانونی است .  

🔺 معتبرترین مدرک ، سند محضری است اما از آنجا که بیشتر املاک مناطق شمالی ، فاقد سند ثبتی هستند لذا مدرک جایگزین ، استعلام اسناد صادر شده شورای شهر و روستای محل از دو مرجع « اداره راه و شهرسازی »و « منابع طبیعی استان » است . 

🔺 در هنگام معامله بدون داشتن طمع و رودربایستی ، حتما از مشاوره افراد خبره در حوزه ملکی و حقوقی مشاور بخواهید.

عبداله اوتادی

عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران‌املاک

برای انجام خرید و فروش و حتی رهن و اجاره لطفا واحد صنفی مجاز به فعالیت در حوزه املاک را انتخاب کنید.

واحد های صنفی مجاز به فعالیت در زمینه املاک دارای برچسب برروی شیشه هستند ‌.

پروانه کسب آنها هم باید در معرض دید شما باشد .

مکان فعالیت هم باید مغازه با کاربری تجاری و خدماتی باشد .

همراهان عزیز...

از ثبت قرار داد املاک (چه خرید و فروش چه رهن و اجاره)

در دفاتر املاک فاقد پروانه کسب رسمی جدا خودداری کنید.

طبعات هرگونه انجام معامله در دفاتر فاقد پروانه کسب بر عهده ی طرفین قرار داد خواهد بود

دفتر املاک باید در ملک تجاری واقع شده باشد.

دفاتر املاک واقع در دفاتر اداری و مسکونی فاقد وجاهت قانونی هستند 

🔴 چند نکته و ترفند بسیار مهم

♦️ اصولا در فرایند معاملات مسکن لازم است که طرفین معامله به یکسری از مسایل حقوقی و ثبتی آشنایی و اشراف کامل داشته باشند. در غیر این صورت بی‌اطلاعی باعث مشکلات خواهد شد.

🔺 ترفند اکازیون بودن ملک

ممکن است قیمت اعلامی فروشنده یا مشاورین املاک واقعاً اکازیون بنظر برسد اما وقتی با مسایل و مشکلات و حواشی ملک آشنا می‌شویم می‌بینیم که قیمت چنین ملکی با وجود چنین معضلاتی همین است و نه بیشتر

مثلاً ملکی که در رهن بانک است و بانک هم برای وصول مطالبات خود دعوی را به مراجع قضایی کشانده و هر آن امکان فروش ملک از طریق مزایده می رود، قیمت چنین ملکی حداقل 30% کمتر از املاک مشابه‌اش می‌باشد و چنین ملکی را معمولاً اکازیون نمی‌گویند و یا ملکی که وراثتی و یا وکالتی و یا اوقافی است باز بعنوان یک ملک اکازیون محسوب نمی شود.
@kelid_ir

 از دیگر سو آیا مالکین این قدر از ضریب هوشی بی‌بهره‌اند که بجای ارزان فروشی، نخواهند ملک را به رهن بانک بسپارند تا مشکلات مالی خود را از این طریق حل نمایند؟ خیر چنین نیست! 
پس فریب ادعاهای اکازیون را نخورید خوب تحقیق کنید و اگر چنین بود اقدام به انجام معامله نمایید. درضمن از مدت زمان ارایه ملک برای فروش آن در بازار املاک ، هم می‌توان به اکازیون یا غیر اکازیون بودن ملک پی برد.

اگر ملکی واقعاًً از لحاظ قیمت اکازیون باشد در مدت خیلی کوتاهی باید بفروش برود نه این که هفته‌ها و ماه‌ها در بازار خاک بخورد. 

🔺 برای شناخت نشانه‌های اکازیون بودن یک ملک به برخی از ویژگی های واقعی چنین املاکی در اینجا اشاره می شود:

🔴خوش قواره یا خوش نقشه باشد، دارای دید مناسب، مصالح مطلوب و ... باشد

🔵کم واحد بوده و یا از عرصه مناسب و خوب برخوردار باشد و نیز از ابعاد مناسب برخوردار باشد

🔴سند ملک اوقافی، وراثتی، سرقفلی (عرصه واعیان جدای از هم نباشد) و ... نباشد

🔵متصرفی غیر از مالک اصلی نداشته باشد

🔴در رهن بانک ها یا اشخاص نباشد

🔵از اسناد المثنی و برابر با اصل شده و ... برخوردار نباشد

🔴جزء املاک دعوایی و شراکتی نباشد

🔵دارای سند رسمی و قطعی باشد

🔴از حقوق ارتفاقی و انتفاعی برخوردار نباشد

🔵قناس و تودلی نباشد

🔴سند و ملک مصادره‌ای نباشد

🔵جزء املاک متروکه نباشد

🔴جزء املاک طِلق باشد؛ یعنی ملکی که هیچ نوع عارضه وایرادی از قبیل استیجاری، تصرف غیر، در رهن و وثیقه بودن و بر آن مترتب نباشد.

ادامه دارد...

📌انواع قرارداد مشارکت در ساخت 

✍مشارکت در ساخت عقدی است که بر طبق آن ،مالک ملک خود را در اختیار یک سازنده قرار می دهد و سازنده نیز عملیات اجرایی و هزینه های تخریب و نوسازی ساختمان را به عهده می گیرد و با توجه به ارزش زمین و هزینه های تخریب و نوسازی، تقسیم واحدهای آپارتمانی ساخته شده بین طرفین صورت می گیرد

📌نکات طلایی قبل از خرید خانه :

1⃣کسب اطمینان قطعی در مورد مالکیت حقوقی فروشنده خانه : به مشخصات فروشنده در سند رسمی توجه شود .

2⃣بررسی برخورداری فروشنده از اختیار فروش ملک : زمانی است که شخصی به عنوان وکیل فروشنده اقدام به فروش ملک می کند.

3⃣در رهن نبودن خانه و عدم توقیف ملک :

خانه به عنوان ضمانت در رهن نباشد و یا اینکه از جانب مرجع قضایی توقیف نشده باشد که در این صورت بخشی از مبلغ ملک بابت پرداخت وام ، فک رهن و رفع توقیف نگه داشته شود.

4⃣مطالبه مفاصا حساب خانه از فروشنده :مفاصا حساب شهرداری و دارایی با پرداخت بدهی ها توسط فروشنده اخذ شود و بدهی شارژ تا روز تحویل تسویه گردد.

5⃣قید نمودن شماره انشعابات آب،برق و گاز و... در سند انتقال درج شود.

6⃣قید نمودن مشخصات پارکینگ و انباری در سند رسمی و مبایعه نامه

7⃣ توجه به قرارداهای مربوط به اجاره خانه: خرید خانه ای که در آن مستاجر است منعی ندارد اما در خصوص مستاجر و مدت اجاره باید تعیین تکلیف گردد

8انجام قولنامه در دفتر املاک دارای صلاحیت /مشاهده ی پروانه کسب و اطمینان از محل فعالیت دفتر املاک مربوطه الزامیست 

قبل از انجام معامله مسکن در دفتر مشاور املاک،از صحت پروانه کسب آن واحد صنفی اطلاعات لازم را کسب و حصول اطمینان کنید واحد صنفی مجاز به انجام معامله مسکن است .

تعدادی از مهمترین و موثرترین قوانین زندگی در آپارتمان را با هم مرور می‌کنیم؛ 1- شما فقط اختیار واحدی را دارید که مالک آن هستید. حق دخالت در زندگی دیگر واحدها را ندارید و نباید در زندگی همسایگان سرک بکشید. 2- قبل از اینکه در آپارتمان ساکن شوید درمورد حق استفاده از پارکینگ و انباری مطلع شوید و جای دیگران را نگیرید. 3- کفش، گلدان و ... را در راه پله که بین ساکنین مشترک است نگذارید. در مورد اجسامی که برای تزئین و زیبایی ظاهر آپارتمان در فضای مشاع آپارتمان قرار می گیرد، همه اعضا در جلسات ساختمان تصمیم می‌گیرند. 4- حفظ نظافت آپارتمان از قوانین آپارتمان نشینی است. در مکان‌های مشترک مانند حیاط، راهرو و آسانسور آشغال نریزید. 5- اگر مراسمی دارید که تا دیروقت طول می‌کشد ( مراسم یا دورهمی های خاص مانند تولد و ...)، سعی کنید همه‌ی همسایه‌ها را در جریان بگذارید و در ساعات بعد از 9 شب تلاش بیشتری برای بر هم نخوردن آرامش همسایه‌ها به کار ببندید. 6- اگر می‌خواهید به دلایلی از آب، برق یا گاز به مقدار زیادی استفاده کنید، مثلا می‌خواهید غذای نذری بپزید، از بقیه همسایه‌ها اجازه بگیرید. این عمل به خصوص زمانی اهمیت پیدا می‌کند که برای هر واحد قبض جدا وجود نداشته باشد در نتیجه سهم هر واحد بدون توجه به مقدار مصرف محاسبه شود. 7- در ساعاتی که دیگران درحال استراحت هستند، مثل شب‌ها، ظهرها و روزهای تعطیل، سر و صدا تولید نکنید. 8- کارها و تعمیرات ساختمانی که سروصدا دارند را از ساعت 9 تا 13:30، یا 17 تا 19 و در روزهای غیرتعطیل انجام دهید. 9- موسیقی نیز فقط باید در واحد خودتان شنیده شود. دلیلی وجود ندارد که همسایه‌هایتان مجبور به گوش دادن به موسیقی مورد علاقه شما باشند. 10- ایجاد تغییرات در نما و بالکن‌ها بدون هماهنگی با مالکین دیگر ممنوع است. 11- نگهداری حیوانات خانگی در قسمت‌های مشترک مجاز نیست. همچنین در مورد نگه داری از حیوانات خانگی در واحد خودتان هم قوانینی وجود دارد. 12- وقتی می‌خواهید میزها و وسایل را جابجا کنید طوری به کف و دیوارها ضربه نزنید که صدای آن به طبقات دیگر منتقل شود. سعی کنید اینطور کارها را در زمان مناسب انجام دهید و زیرشان را با قالی یا موکت بپوشانید که صدای کمتری تولید شود. 13- برای هر دوره یک مدیر آپارتمان انتخاب کنید که مسئولیت امور مشترک آپارتمان را برعهده بگیرد. 14- شارژ و هزینه‌های آپارتمان را به موقع بپردازید و قوانین آپارتمان‌نشینی را رعایت کنید. 15- از وسایل همسایگان استفاده نکنید و به آن‌ها آسیب وارد نکنید. 16- پشت سر دیگر همسایگان حرف نزنید و فرهنگ قوانین آپارتمان نشینی را زیرپا نگذارید. 17- اجازه ندهید که صدای دعواهایتان بیرون از واحدتان برود و باعث ناراحتی دیگران و خراب شدن وجهه شما شود. 18- در مواقع استراحت همسایگان سراغ آنها نروید و درشان را نکوبید. اگر کار واجبی دارید از آیفون جلوی مجتمع زنگ واحد مربوطه را بزنید و نه درب واحد. 19- اطلاعات شخصی همسایگان را به غریبه‌ها نگویید. 20- هنگام ورود و خروج درب اصلی ساختمان را ببندید. 21- درصورت خرابی یکی از قسمت‌های ساختمان، مدیر ساختمان را در جریان بگذارید. 22- اگر مشکلی با یکی از همسایگان برایتان پیش آمده به آرامی و مودبانه مسئله را به او توضیح دهید و جار و جنجال راه نیاندازید. 23- اگر مشکلی با یکی از همسایگان دارید که نمی‌توانید آن را حل کنید، با مدیر ساختمان مشورت کنید. 24- استعمال دخانیات در مکان‌هان سربسته‌ی مشترک، مانند آسانسور و راهرو مجاز نیست. 25- ساکن هر واحد مسئول پرداخت خسارت وارد شده به همان واحد، مانند گرفتن لوله‌های فاضلاب، صدمه به دیوارها و ... است. 26. درک کنیم که آسانسور مشاع است و برخی که می‌گویند من طبقه اول هستم و پول آسانسور نمی‌دهم اشتباه می‌کنند.

نکات مهم در مورد خرید خانه را در کانال تلگرامی ما مشاهده کنید

https://t.me/amlaknazem/3752

اگر خانه‌ای را خریده‌اید و در سند عادی یا همان مبایعه‌نامه آن قید شده است که فروشنده ملزم به واگذاری خانه، همراه با پارکینگ و انباری به شماست، اما زمان تحویل، فروشنده از انجام این کار خودداری می‌کند و خانه‌ای بدون پارکینگ به شما تحویل می‌دهد، اصلا خودتان را ناراحت و نگران نکنید، به راحتی می‌توانید علیه او اقامه دعوی کنید و حقتان را بگیرید. برای این کار باید به دادگاه مراجعه و دادخواست «الزام به انجام تعهد» بدهید. 🔺 طبق این دادخواست، دادگاه خریدار را مجبور و ملزم به ارایه خدماتی که در سند قید شده است، می‌کند. حتی اگر فروشنده، فضای پارکینگ را در ساختمان پیش‌بینی نکرده باشد، باید مبلغ آن را به خریدار بپردازد و این مبلغ نیز با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود. زیرا قیمت پارکینگ در هر منطقه‌ای از شهر متفاوت است و بنابراین بستگی به ارزش منطقه‌ای آپارتمان، رقمی که به شما تعلق می‌گیرد کم یا زیاد می‌شود. 🔺 بسیار پیش می‌آید که در زمان خرید آپارتمانی، متوجه می‌شوید واحدی که قصد خریدش را دارید، پارکینگ ندارد. شاید از خود می‌پرسید که چطور می‌شود واحدی پارکینگ نداشته باشد یا در اصل، پارکینگ چگونه بین واحدها تقسیم می‌شود؟ 🔺 در این مورد خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود: 🔹 صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید. 🔹 صورت دوم ، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است. به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.